Postoje mnoga trgovačka društva u RH koja su osnovana prvenstveno, a neka i samo radi kupnje nekretnina, najčešće apartmana (stana) ili kuće. Zajednički početni obrazac je ovaj: vlasnik trgovačkog društva koji je najčešće i direktor tog društva je odobrio kredit (pozajmicu) društvu a društvo je iz tih sredstava kupilo nekretninu. Važno je znati da vlasnik društva nije vlasnik nekretnine iako ju je njegovo društvo platilo novcem koji je on uložio ili posudio društvu.

 Zašto je to važno znati?

To je važno znati zato što svako trgovačko društvo mora voditi poslovne knjige i porezne evidencije, čim postane vlasnik nekretnine, bez obzira posluje li s tom nekretninom ili ne,  što vlasnik nekretnine -fizicka osoba- u istoj situaciji u načelu ne mora. Svako trgovačko društvo u RH, bez obzira na to je li poslovno aktivno ili nije, tj. je li ostvarilo prihode ili nije, mora za svaku kalendarsku godinu sastaviti financijska izvješća i poreznu prijavu i dostaviti ih na dva mjesta: u Poreznu upravu i u FINU koja vodi jedinstveni registar financijskih izvještaja.Pravila za sastavljanje financijskih izvještaja i porezne prijave utvrđena su računovodstvenim i poreznim propisima.

Zašto je važno poznavati propise?

Propise je važno poznavati, ne samo zato što se stalno mijenjaju i postaju sve složeniji, već i zbog sve većeg poreznog pritiska koji je najčešće povezan s tzv. poreznim reformama i potrebom jače kontrole poreznih prihoda od strane svake države. Dok se računovodstveni propisi ujednačavaju na globalnom nivou, porezni propisi su konzervativniji i strogo su vezani za određenu državu, odnosno poreznu jurisdikciju. Računovodstveni propisi određuju kako neke poslovne događaje , (kao što je kupnja nekretnine), treba knjižiti u knjigovodstvu, a porezni propisi određuju plaćanje ili neplaćanje poreza, što ponekad ovisi i o tome kako je nešto proknjiženo u poslovnim knjigama.

 Kako se evidentira stan ili kuća u poslovnim knjigama?

Nekretnine (stan, kuća) u poslovnim se knjigama evidentiraju ovisno o namjeni nekretnine, odnosno cilju kojeg vlasnik društva želi postići tom nekretninom. Naime, svaka odluka o kupnji nekretnine stana, apartmana, kuće, vođena je nekom namjerom vlasnika društva. Npr. nekretnina se kupuje radi iznajmljivanja ili za boravak vlasnika i njegove obitelji, prijatelja, za stanovanje direktora, zaposlenika  ili zbog ulaganja radi preprodaje i očekivanja da će cijene rasti, za buduće poslovanje društva -uredski prostor, obavljanje usluga itd.

Važno je imati u vidu da se početna namjena kupnje nekretnine u poslovnim knjigama može mijenjati. Primjerice, društvo je kupilo stan radi daljnje prodaje jer su cijene bile povoljne i bila su očekivanja da će rasti. U međuvremenu se pokazalo da se ne moze postići željena cijena te da se prodaja ne isplati, pa je vlasnik odlučio isti iznajmljivati turistima. Ili obrnuto, stan je nabavljen s namjerom da se koristi za iznajmljivanje, a naknadno iz bilo kojeg razloga, vlasnik ga želi prodati. Ove promjene u knjigovodstvu se evidentiraju na temelju odluke vlasnika( direktora).

Kako se evidentiranje nekretnina odražava na porezne propise?

Računovodstvena pravila (standardi) određuju da se nekretnine razvrstavaju ovisno o tome drže li se radi porasta cijena i/ili daljnje prodaje, ili se pomoću njih ostvaruju prihodi, bilo da se u njima odvija djelatnost društva ili se pomoću njih ostvaruju prihodi od najma.

Porezni propisi, ovisno o tome kako smo razvrstali nekretnine u poslovnim knjigama (koju namjenu smo im odredili) određuju koji se troškovi u vezi s nekretninama priznaju u rashode, u kojem razdoblju i pod kojim uvjetima se priznaju.

Koji su to izdaci i troškovi u vezi s nekretninama?

Nabavna vrijednost

Početni izdaci koje je društvo platilo za nekretninu jesu kupovna cijena nekretnine, porez na promet ili PDV (ako nije mogao biti odbijen kao pretporez) , agencijska provizija i drugi neophodni troškovi stjecanja.Ovi izdaci zajedno čine nabavnu vrijednost nekretnine po kojoj je ona početno knjižena u poslovnim knjigama. Početnu vrijednost nekretnine mogu uvećati svi značajniji naknadni radovi na nekretnini, kao što su rekonstrukcije, dogradnje i sl., odnosno svi radovi koji značajnije povećavaju vrijednost nekretnine a koji su neophodni za njeno stavljanje u uporabu.Nabavna vrijednost nekretnine iako je financijski izdatak društva, nije računovodstveni i porezni izdatak već je osnovica  za njihov obračun.

Amortizacija

Nabavna vrijednost nekretnine se u poslovnim knjigama evidentira kao trajnija, dugogodišnja vrijednost koja se koristi kroz više godina i zato je i trošak društva ne u godini nabave, već u godinama korištenja. Nabavna vrijednost je financijski izdatak u jednoj godini, ali je računovodstveni i porezni trošak (poslovni rashod, porezni odbitak) kroz više godina. Računovodstveni i porezni propisi ovaj trošak nazivaju amortizacijom. Amortizacija je razmjeran godišnji iznos nabavne vrijednosti nekretnine kroz period korištenja. Početak korištenja, kao i period korištenja nekretnine određuje direktor, odnosno vlasnik trgovačkog društva. Dakle, vlasnik-direktor može donijeti odluku o tome kad će početi koristiti nekretninu, kako (u koju svrhu) će je koristiti te o vremenu (godinama) korištenja kako želi i kako odgovara njegovim poslovnim potrebama. Međutim, jednom kad donese odluku o vijeku korištenja, tu odluku ne može mijenjati bez posljedica na porezne obveze.

Fiksni troškovi nekretnine

Jednom kada je nekretnina nabavljena, uz nju se pojavljuju određeni izdaci koje vlasnik  (društvo) mora plaćati bez obzira koristi li se nekretnina ili ne. To su fiksni troškovi električne energije, vode, pričuve, komunalna naknada, i drugi slični troškovi. U ove troškove spadaju i svi drugi troškovi koji se povremeno mogu pojaviti a  koji se povezuju s postojanjem nekretnine, bez obzira  koristi li se ili ne (neka mjerenja, takse i sl).

Troškovi korištenja nekretnine

Kada se nekretnina koristi, što znači da u njoj netko boravi, bez obzira na svrhu boravka, pojavljuju se izdaci u vezi s korištenjem. To su svi izdaci u vezi s nekretninom kojih ne bi bilo da u njoj nitko nije boravio. To su svi izdaci električne energije, vode, komunani troškovi i drugi slični troškovi koje nazivamo režijskim troškovima.U ovu grupu izdataka spadaju i svi popravci i radovi nastali u svezi s korištenjem, koje nazivamo tekućim održavanjem.

Što je to korištenje nekretnine?

Korištenje nekretnine je uporaba nekretnine za:

poslovne svrhe:obavljanje gospodarske djelatnosti društva s ciljem trajnog ostvarivanja prihoda, kao što je iznajmljivanje turistima, davanje u zakup, korištenje za vlastitu djelatnost-ured, radionica i sl.)

neposlovne svrhe:privatne potrebe vlasnika, članova njegove obitelji, prijatelja, rodbine, ugošćavanja ili privatne potrebe zaposlenika, i u druge svrhe osim za obavljanje gospodarske djelatnosti društva i općenito za sve neposlovne svrhe)

Koji troškovi u vezi s nekretninama su porezno priznati i pod kojim uvjetima?

Svi izdaci vezani uz nekretnine, fiksni i oni povezani s korištenjem su troškovi društva, i umanjuju njegovu dobit,  ali samo oni izdaci koji su povezani s poslovnim korištenjem nekretnina porezno su priznati. Iznimno, ako je prihod od korištenja stanova, kuća za odmor manji od 5% nabavne vrijednosti nekretnine, tom društvu se ne priznaju u porezne rashode amortizacija, niti troškovi korištenja iako su povezani s poslovanjem.

Korištenje nekretnine za sve neposlovne svrhe mora se uzeti u obzir prilikom obračuna poreza na dobit, jer ti izdaci u pravilu nisu porezno priznati ni pod kojim uvjetima.

Kako se dokazuje da se nekretnina koristi u neposlovne svrhe?

Korištenje nekretnina društva u neposlovne svrhe (naziva se izuzimanje za privatne potrebe) utvrđuje se na temelju računa, obračuna, knjigovodstvenih i drugih vjerodostojnih isprava, jednako kao i za korištenje za poslovne svrhe. Društvo je dužno izdati račun za korištenje nekretnine bez obzira na svrhu i porezni tretman korištenja.

Ljubica Matošević